Ako je to s cenami nehnuteľností, keď kupujeme byt či dom? Kupujeme byt a v inzeráte na nás svieti cena 75.000,- €. Je to málo? Veľa? Tak akurát? Predtým, ako dokážeme odpovedať na túto otázku, je dôležité zistiť, aké faktory na cenu nehnuteľnosti vplývajú.

Kúpa nehnuteľnosti

 

Ceny nehnuteľností závisia nielen od ich veľkosti, ale hlavne od lokality, v ktorej sa nachádzajú. Tiež od celkového stavu nehnuteľnosti, rekonštrukcie či poschodia. Ľudia dávajú prednosť bytom v centre mesta, prípadne v blízkosti veľkých obchodných centier, kde je kompletná občianska vybavenosť pešo do vzdialenosti 5-10 minút. Nehnuteľnosti mimo centra uprednostňujú väčšinou ľudia, ktorí majú v domácnosti viac áut, nepracujú od rána do večera, prípadne majú po ruke starých rodičov, ktorí vedia zabezpečiť potreby detí, školu a krúžky.

Čo pri kúpe bytu/domu zohľadniť?

LOKALITA

Ak kupujeme byt v dobrej štvrti v Bratislave alebo v Košiciach, náš rozpočet to značne pocíti. Trojizbový byt v Bratislave má približne takú hodnotu, ako tri trojizbové byty v Handlovej. Preto lokalita naozaj významným spôsobom vplýva na kúpu nehnuteľnosti. V dnešnej dobe ide najmä o množstvo pracovných príležitostí a výšku platov, ktoré môžeme v regióne zarábať. Tiež možnosti podnikania v danej lokalite.

Jednoducho povedané, ľudia radi bývajú tam, kde sú peniaze a príležitosti. Na druhej strane sú s tým často spojené aj vyššie náklady na život.

VEĽKOSŤ OBYTNÉHO PRIESTORU

Štandardne sa prepočítava cena na m2. Ak kupujeme byt o veľkosti 100 m2 s cenou za 1 m2 v sume 75,- €, tak je výsledná cena bytu 75.000,- €. Ako však zistíme, či je to málo, alebo veľa?

Je treba zistiť, aké sú priemerné ceny v okolí za mpri podobných bytoch. Ak je štandardná cena podobného bytu 90,- €/m2, kupujeme byt za výhodnú cenu.

– Trojizbový byt v Bratislave má približne takú hodnotu, ako tri trojizbové byty v Handlovej –

OBČIANSKA VYBAVENOSŤ

Ako ďaleko to má moje dieťa do školy? Ako ďaleko sú potraviny? Kde môžem nastúpiť na mestskú hromadnú dopravu? Ako ďaleko je zdravotné stredisko? Aké sú v okolí možnosti kultúry, oddychu a športu?

Toto je len niekoľko otázok, ktoré majú vplyv na cenu nehnuteľnosti. Ľudia majú radi, keď je všetko, čo potrebujú po ruke. Nech nemusia ďaleko cestovať. Ak kupujeme byt v štvrti, kde nie je bezpečne, nie je tam žiadny park, len betónová džungľa, cena bývania by mala byť značne nižšia.

REKONŠTRUKCIA

Kupujeme byt, ktorý je zrekonštruovaný? V akom stave sa nachádza? Koľko je do neho ešte treba investovať? Kedy prebehla rekonštrukcia? Ako je urobená rekonštrukcia? Vydrží ešte niekoľko rokov, alebo v krátkej dobe budem musieť znova prerábať?

Tieto otázky nám pomôžu identifikovať, koľko je ešte potrebné do bytu investovať. Ak kupujeme byt za 75.000,- € a rekonštrukcia nás bude stáť ďalších 25.000,- €, možno by stálo za to pozrieť sa po inom byte, ktorý by viac zodpovedal našim predstavám.

POSCHODIE

V niektorých starých bytovkách nie sú výťahy. Ak kupujeme byt na 4. poschodí bez výťahu, nemusí  to byť pre nás práve terno. Najmä pokiaľ nie sme nadšení športovci. Pridajme si do toho ešte narodenie dieťaťa a telocvik s kočíkom a hneď zistíme, prečo môže mať poschodie vplyv na cenu. Ľudia tiež často nepreferujú bývanie na prízemí alebo na prvom poschodí. Dôvodom je vyššie riziko krádeže a hluk z ulice. Niekto má strach z výšok, preto neznesie poschodie vyššie ako štvrté. Veľmi záleží od preferencií kupujúceho. Dôležitým faktorom však zostáva, že aj poschodie môže vplývať na konečnú cenu nehnuteľnosti.

– Ľudia tiež často nepreferujú bývanie na prízemí alebo na prvom poschodí –

Ako je to teda so zľavami pri kúpe bývania?

Zjednávanie je možné. Majiteľ si je často vedomý, že stanovenú cenu nedostane. Preto sa nehnuteľnosti mnohokrát ponúkajú veľmi predražené. Ak chce majiteľ 50.000 ,- € za byt, stanoví jeho cenu on alebo realitná kancelária na 60.000,- €. Vždy sa môže nájsť niekto, kto za túto cenu byt kúpi.

Predávajúci a realitné kancelárie techniku zvýšenej inzerovanej ceny používajú pravidelne. Preto cena inzerovanej nehnuteľnosti nie je konečná. Výška zľavy pri bytoch je cca od 1.000,- do 5.000,- €. Dokonca sa dá zjednať aj viac. Pri domoch  sa dá cena štandardne zjednať od 5.000,- do 15.000,- €. Vyjednaním zľavy kupujeme byt aj dom s výrazne nižšou cenou. Ak si na byt požičiavame, tak zľava vo výške 10.000,- € nám môže ušetriť výrazne viac. Ušetríme predsa aj na úrokoch.

Závisí to samozrejme aj od ceny, za ktorú nehnuteľnosť kupujem. Ak je cena nehnuteľnosti 100.000,- €, tak môžem zjednať vyššiu zľavu, ako pri cene nehnuteľnosti 30.000,- €. Len nedávno sme zjednali cenu bytu z 29.000,- € na 26.250,- € vrátane provízie pre realitnú kanceláriu. Hodnota bytu podľa znaleckého posudku bola však 30.000,- €. V tomto prípade sa jednalo o veľmi výhodnú kúpu.

Ak si na byt požičiavame, tak zľava napríklad vo výške 10.000,- € nám môže ušetriť výrazne viac peňazí. Ušetríme predsa aj na úrokoch na úvere či hypotéke. Preto je treba zjednávaniu ceny venovať náležitú pozornosť. Ak na nás predávajúci tlačí, že treba podpísať zmluvu hneď, prípadne, že o byt má záujem veľa ľudí, zbystrime pozornosť. Pravdepodobne sa jedná o vyjednávaciu techniku. Ak je byt už 3 mesiace v predaji a nikto ho ešte nekúpil, je pravdepodobné, že sa jedná o vyjednávaciu techniku. Väčšinou si môžeme zobrať čas na rozmyslenie a overiť si, či kupovaný byt je naozaj tou správnou voľbou.

Ako zistím, či nekupujem mačku vo vreci?

Na každú oblasť existujú odborníci. Už aj prehliadkou niekoľkých bytov človek získa určitú intuíciu. Kto chce expertnú radu, tak na väčšinu otázok vie dať odpovede kvalifikovaný a skúsený znalec, ktorý po spracovaní znaleckého posudku vie poskytnúť informáciu o hodnote nehnuteľnosti.

To je ten najlepší spôsob, ako zistiť, či cena nehnuteľnosti zodpovedá jej skutočnej hodnote.